Лекция по гражданскому праву. Часть 2 — 1.76.Права и обязанности сторон по договорам жилищного найма и социального жилищного найма.
- Лекция по гражданскому праву. Часть 2
- 1.59. Способы прекращения обязательств.
- 1.60. Понятие и виды договора купли-продажи.
- 1.61. Договор розничной купли-продажи. Защита прав потребителей.
- 1.62. Ответственность за нарушение договора купли-продажи.
- 1.63.Правовое регулирование отношений по поставкам.
- 1.64.Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд
- 1.65.Ответственность соторон за нарушение договора перевозки груза
- 1.66. Договоры контрактации и энергоснабжения.
- 1.67. Договор мены и договор дарения.
- 1.68. Купля-продажа и аренда недвижимости.
- 1.69. Договор аренды и его виды.
- 1.70.Финансовая аренда (лизинг).
- 1.71.Рента и пожизненное содержание с иждивением.
- 1.72.Выселение из жилых помещений без предоставления другой жилой площади.
- 1.73.Выселение из жилых помещений (основания, условия и порядок).
- 1.74.Изменение жилищных обязательств.
- 1.75.Жилищные фонды (понятие, классификация, основания использования).
- 1.76.Права и обязанности сторон по договорам жилищного найма и социального жилищного найма.
- 1.77.Приватизация жилой площади. Кондоминиум.
- 1.78. Договор подряда. Договор бытового подряда.
- 1.79. Договр строительного подряда
- 1.80. Договор подряда для строительных нужд
- 1.82.Права и обязанности сторон по договору перевозки грузов
76.Права и обязанности сторон по договорам жилищного найма и социального жилищного найма.
Договор коммерческого найма регулирует гл. 35 ГК РФ. Что касается договора социального найма, то к нему применяется Жилищный кодекс РФ.
Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями.
Договор коммерческого найма является гражданско-правовым договором в чистом виде, тогда как договор социального найма — квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены соответствующими правовыми актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места.
Следует отметить, что термин «коммерческий наем» законодательством не предусмотрен. Используется он для того, чтобы отделить его от привычного договора найма жилого помещения, применявшегося в прежнем жилищном законодательстве и сохранившемся в несколько измененном виде в действующем.
Оба этих договора выделились из договора имущественного найма (аренды) в силу специфики предмета и целей использования. Они выполняют важную социальную функцию: направлены на удовлетворение одной из важнейших потребностей человека — потребности в жилище. Это обусловлено тем, что далеко не все граждане имеют возможность и желание приобретать жилье в собственность.
Ряд положений жилищного и гражданского законодательства являются общими для договоров коммерческого и социального найма. Так, объектом договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК), нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК), жилые помещения должны использоваться строго по назначению (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК), предусматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за пользование жилыми помещениями (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).
Вместе с тем существует целый ряд отличий. Так, жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственном и муниципальном). Предоставляются они малоимущим и иным категориям граждан, указанным в законе, тогда как договор коммерческого найма представляет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности.
Заключению договора социального найма предшествует определенная процедура предоставления жилого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановка на учет нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении жилого помещения).
