Земельное право (лекции, часть 1) — Вопрос 10. Основания возникновения прав на земельные участки
Вопрос 10. Основания возникновения прав на земельные участки.
Основания возникновения прав на земельные участки:
1. административно-правовой акт или решение о предоставлении земельного участка
Ст.ст. 29-32.2 Земельного кодекса
2. сделки;
3. приватизация;
4. приобретательная давность — действуют общие нормы Гражданского кодекса;
5. судебные решения.
Сделки. Сделки — это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.
Особенности сделок с земельными участками:
1. сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков;
2. многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;
3. распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;
4. в соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;
5. существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками: для всех требуется письменная форма; в случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация;
6. при совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка.
Виды сделок:
1. договор купли-продажи земельного участка:
Самая распространённая сделка после аренды. По договору кули продажи одна сторона (продавец) обязуется пережать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.
Продавец должен обладать правом собственности на момент государственной регистрации перехода права собственности. Также существуют лица, которые могут продавать чужое имущество: комиссионеры, доверительные управляющие и др.
Форма — простая письменная; регистрации не требуется (осуществляется государственная регистрация только перехода права собственности).
Два существенных условия:
1) предмет — категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, кадастровый учётный номер (см. ст. 37 ЗК);
2) цена — стороны самостоятельно определяют цену; они могут обратиться к оценщику.
В случаях, установленных федеральным законом, применяется цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов. Напр., ст. 2 Закона “О введении в действие земельного кодекса”
2. договор мены:
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Здесь полностью применяются нормы гражданского законодательства.
3. договор дарения:
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) в собственность. В отличие от купли-продажи договор дарения требует государственной регистрации.
4. договор ренты:
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) земельный участок в собственность, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и требует государственной регистрации.
Передача земельного участка плательщику ренты возможна как за определённую плату, так и бесплатно. Рента обременяет земельный участок, поэтому в случае смены собственника, рента переходит на нового собственника.
5. залог или ипотека земельных участков:
По договору залога залогодержатель имеет право получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение своих денежных требований за счёт стоимости заложенного земельного участка, за изъятиями, установленными федеральными законами.
Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. По договору может быть выдана закладная как особый вид именной ценной бумаги, она выдаётся регистратором или специально закладным лицом.
По договору залога предметом не могут быть земельные участки, размер которых меньше минимальных предельных размеров и земельные участки, находящиеся в государственной собственности.
Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если они предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение кредита, выданного кредитной организации, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Залогодатель может отчуждать заложенный земельный участок с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Если была выдана закладная, то отчуждение земельного участка допускается, только если такое право залогодателю предоставлено закладной. В любом случае самостоятельно залогодатель может завещать заложенный земельный участок.
Залогодатель может возводить здание, строение, сооружение за заложенном земельном участке, если это не противоречит договору ипотеки и целевому использованию земельного участка; здание, строение, сооружения считаются заложенными, если иное не предусмотрено договором ипотеки.
Если была выдана закладная, то возведение объектов недвижимости допускается, если такое право залогодателя прямо предусмотрено в закладной.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, происходит обращение взыскания на заложенный земельный участок. Такое обращение производится по двум вариантам:
1) при наличии судебного решения путем проведения торгов;
2) во внесудебном порядке путём проведения торгов.
При наличии судебного решения путем проведения торгов: суд может отсрочить исполнение решения сроком до 1 года при наличии уважительных причин, если предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения или залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.
Если предметом ипотеки являлся земельный участок сельскохозяйственного назначения, то обращение взыскания на земельный участок не допускается до истечения периода сельскохозяйственных работ, работ, связанных с реализацией сельскохозяйственной продукции. Если оговором ипотеки не предусмотрено иного, то считается датой 1 ноября, когда работы должны быть завершены и продукция должна быть реализована.
Торги проводятся по месту нахождения земельного участка.
Если торги объявлены несостоявшимися, то по соглашению между залогодателем и залогодержателем земельный участок может быть приобретён залогодержателем по начальной цене, определённой решением суда.
Во внесудебном порядке путём проведения торгов. Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок заключается в продаже земельного участка с торгов на основании соглашения, заключенного между залогодателем и залогодержателем.
Это соглашение может быть включено в качестве условия в договор ипотеки либо иметь самостоятельный характер, но в любом случае для такого соглашения требуется наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок.
Внесудебный порядок не опус4ается при наличии одновременно двух условий:
1) на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства менее 5% от оценки земельного участка по договору ипотеки;
2) на момент проведения торгов период просрочки менее 3х месяцев.
Заключение соглашения не допускается, если:
ü предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения;
ü для ипотеки требовалось согласие или разрешение какого-либо лица или органа;
ü если предметом является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена;
ü если предметом ипотеки являлось предприятие;
ü предметом являются земельные участки, находящиеся в общей собственности, и кто-либо из сособственников не дает согласие на внесудебный порядок;
ü если предметом ипотеки является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
6. наследование земельных участков:
Состоит из односторонних сделок (завещание, наследование).
Наследование обеспечивает универсальное правопреемство после смерти гражданина в его имущественных и некоторых неимущественных правах.
Открытие наследства является дата смерти гражданина или дата вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим.
Место открытия наследства — последнее место жительства гражданина, если место жительства не известно — то там, где находится большая часть имущества.
Наследодателями могут быть собственники земельных участков, а также лица, которым земельные участки принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения. Наследниками могут быть любые лица, указанные в завещании или в законе. Государство является наследником в случаях: если у гражданина нет наследников, если земельный участок завещан государству; если все наследники лишены права наследования; если никто из наследников не принял наследство.
По наследованию по закону наследники призываются в порядке очередности, установленной в ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди призываются при отсутствии наследников в предыдущей.
Наследование по завещанию. Завещание — это односторонняя сделка, это личное распоряжение наследодателя о своём имуществе на случай смерти с установлением наследников, сделанное в установленной законом форме. Самая типичная форма — это нотариально удостоверенное завещание. Возможна также закрытая форма (сам наследодатель пишет завещание, с двумя свидетелями приходит к нотариусу, нотариус не видит содержания завещания). Третий вариант — простая письменная форма (допустима в исключительных обстоятельствах; также требуется 2 свидетеля).
Специфика наследования земельных участков. Земельный участок делится между наследниками в соответствии с минимальными размерами земельных участков. Если земельный участок разделу не подлежит, то он передаётся тому наследнику, который имеет преимущественное право наследования в счёт своей доли.
Преимущественным правом обладают 2 категории наследников:
1) лица, которые обладали земельным участком с наследодателем на праве общей собственности;
2) если нет общей собственности, то это наследники, которые постоянно пользовались земельным участком.
Если никто из наследников не воспользовался преимущественным правом, либо таких наследников нет, то земельный участок поступает в общую долевую собственность наследников.
7. приватизация земельных участков:
Приватизация — это передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащих им земельных участков в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном специальным законодательством.
Термин “приватизации” в литературе достаточно неоднозначен.
Можно выделить 2 вида приватизации в зависимости от вида приватизируемого объекта:
1) приватизация “застроенных” земельных участков:
- правовая основа: ЗК, Закон от 21.12.2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества”
2) приватизация “свободных” земельных участков:
- правовая основа: ЗК, Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, ФЗ “О личном подсобном хозяйстве” и др.
В соответствии с Законом от 21.12.2001 г. не допускается приватизация:
1) приватизация земель сельскохозяйственного назначения земель лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий;
2) земель, заражённых опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
3) санитарно-защитные и водоохранные земли;
4) земли общего пользования;
5) земли транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведённые для их перспективного развития;
6) земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.
Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку при приватизации должно учитываться общее правило об оборотоспособности земельных участков (изъятые из оборота и ограниченные не приватизируются).
Приватизация является платной.
Предусмотрена бесплатная приватизация в 3х случаях:
1) религиозные организации в отношении земельных участков под культовыми зданиями, строениями, сооружениями;
2) общероссийские организации инвалидов;
3) организации, единственным учредителем которых является Общественная организация инвалидов.
На стороне продавца выступает, как правило, Агентство Росимущества. Покупателями могут быть физические и юридические лица за исключением государственных и муниципальных учреждений, государственных муниципальных предприятий, юридических лиц, в уставном складочном капитале которых доля РФ, субъектов РФ, муниципальных образований более 25%. Данное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками.
Способы приватизации:
1) выкуп земельных участков собственниками объектов недвижимости;
2) внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества,
3) торги в форме аукциона или конкурса;
4) продажа путём публичного предложения или без объявления цены.
Установлен запрет на отчуждение (на приватизацию) земельного участка отдельно от приватизации здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, за исключением, если:
ü земельный участок является изъятым из оборота;
ü если производится приватизация частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.
На собственника зданий, строений, сооружений лежит обязанность по приватизации соответствующих земельных участков либо обязанность по заключению договора аренды на соответствующий земельный участок.
При приватизации земельных участков право собственности на объекты инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и обслуживающие не только объекты недвижимости, расположенные не только на данном земельном участке, может перейти к частным лицам при условии установления публичного сервитута на земельный участок.
Субъекты РФ могут самостоятельно устанавливать дату начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
Осуществляется приватизация земельных участков путём их выкупа, если земельный участок ранее арендовался. При этом выкуп арендованного земельного участка не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Крайнего Севера, Сибири, Дальнего востока, а также гражданам для выпаса скота и сенокошения. Установлен запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами, отгонными пастбищами.
